Інформаційний портал inpoland.net.pl продовжує свій цикл матеріалів про закуп нерухомості в Польщі за цінами, нижчими від ринкових.
В попередніх публікаціях ми детально розказали про купівлю квартири, шляхом тендерних торгів, придбання земельної ділянки чи дому через тендер, купівлю у довіреної особи (syndyka) житла, що знаходиться у процесі провадження справи про банкрутство старих власників. В цій статті ми зупинимося на придбанні житла від Агентства військового майна (АМВ) – урядової установи, підконтрольної Міністру національної оборони Польщі.
Коли армія більше не потребує своєї нерухомості її виставляють на продаж – часто значно нижче ринкових цін.
У розпорядженні польського війська є не лише квартири, де розміщуються солдати, а й ділянки для забудови, гаражі, комерційні приміщення і навіть цілі адміністративні будівлі. Коли вони більше не потрібні збройним силам, оскільки, наприклад, підрозділ, що їх використовує, розпущений або переміщений в інший регіон, нерухомість виставляють на продаж, а прибуток розподіляють, серед іншого, на придбання нового нерухомого майна для армії.
Як AMW продає нерухомість
Існує чотири форми продажу, якими послуговується Агентство, а саме: необмежений або обмежений усний тендер, необмежений або обмежений письмовий тендер. Усний тендер має форму аукціону, учасники якого голосно піднімають стартову ціну, а переможцем стає той, хто запропонує найбільшу суму.
Заявки у письмовому тендері подаються у закритих конвертах, і заявлена сума є важливим, але не єдиним критерієм, який враховується комісією для вибору переможця. Якщо тендер не обмежений, в ньому може брати участь фактично будь-хто – і приватна особа, і компанія.
Основною формою, яку найчастіше використовує Агентство військового майна, є необмежений усний аукціон. На ньому зупинимося детальніше.
Крок 1. Уважно прочитайте повідомлення про тендер
Оголошення можна знайти на офіційних сайтах AMW та сайтах органів місцевого самоуправління: міськрадах, райрадах тощо.
Там ви знайдете інформацію про умови, які повинні бути дотримані для участі в тендері, а також інформацію про: опис майна, початкову ціну (тобто суму, нижче якої приміщення не можна придбати), дату та місце тендеру; дати, в які можна оглянути об’єкт заздалегідь, а також контактні дані осіб, уповноважених надати додаткову інформацію.
Особливу увагу слід звернути на умови укладення договору, підписаного переможцем тендеру – в т.ч. дату сплати всієї належної суми (за вирахуванням завдатку), зазначення сторони, яка несе витрати на складання нотаріального акту (як правило, це покупець).
Крок 2. Ознайомтесь зі станом майна
Перевіривши на власні очі нерухомість, яку плануєте придбати, можна попередньо оцінити, чи можливо і чи варто взагалі брати участь в аукціоні. Ви самі можете оцінити стан приміщення, відвідати район, поговорити з сусідами, подивитися на місцеву інфраструктуру тощо.
Зазвичай не потрібно проводити додаткові дослідження щодо правового статусу майна. Однією з ключових переваг придбання нерухомості в Агентстві військового майна є регульована правова ситуація щодо ділянок або квартир, виставлених на аукціонах: вони, по суті, позбавлені боргів та претензій від третіх осіб.
Крок 3 – заповніть необхідні документи
Після того, як ви вирішили взяти участь у тендері, настав час зібрати документи, необхідні організатору. Їх перелік завжди розміщують в оголошенні. Не забувайте про особливості покупки нерухомості іноземцями в Польщі, здебільшого в частині придбання власного будинку та земельних ділянок.
Іноді, достатньо просто взяти документи з собою на тендер, підтвердити свою особу, пред`явивши комісії паспорт, – а іноді документи повинні бути доставлені заздалегідь, у визначений термін, за вказаною адресою. Це можна зробити поштою, хоча надійніше особисто доставити папери до офісу.
Крок 4. Сплатіть завдаток
Умовою участі у тендері є своєчасна сплата завдатку (wadiumu). В оголошенні про тендер важливо ознайомитися з інформацією про розмір першого вкладу та способу його оплати (як правило, 5-10% від стартової ціни). Завдаток не повертають, якщо переможець тендеру не виконає своїх зобов`язань, наприклад, не сплатить основну суму. В іншому випадку завдаток буде враховано в кінцевій ціні майна. Якщо учасник не виграє аукціон, грошовий вклад повертається. Важливо: зараховується не дата відправлення грошей, а дата, коли вони потраплять на рахунок організатора. Варто пам’ятати і замовляти трансфер заздалегідь.
Крок 5. Аукціон
Відбувається у призначений час та місце, і відкриває його голова тендерного комітету (або його заступник). На початку повторюється вголос основна інформація, що містилася в оголошенні, зачитується список осіб та компаній, яким дозволено брати участь в аукціоні. Потім пояснюють правила аукціону, в т.ч. окреслюються мінімальне збільшення ставки, тобто суми, на яку може бути підвищена стартова ціна (не може бути нижчою за 1% від стартової ціни).
Потім учасники тендеру усно повідомляють, скільки вони готові заплатити за дане майно, даючи все вищі та вищі ставки. На завершення Голова комісії тричі називає найбільшу заявлену суму і оголошує аудиторії, хто її запропонував. Нарешті, переможець аукціону та члени комісії підписують відповідний протокол.
Що ще слід врахувати, купуючи квартиру в Агенції військового майна?
Аукціон вважається дійсним, якщо хоча б один із його учасників запропонував хоча б одне збільшення над початковою ціною. У такій ситуації ви можете придбати квартиру вартістю до половини її ринкової ціни! Однак слід пам’ятати, що низька початкова ціна часто приваблює більш охочих, готових підвищувати ставку і нерідко кінцева пропозиція може сягнути значно вище вартості подібного приміщення на вторинному ринку.
Покупці житлових приміщень від Агентства військового майна часто звільняються від сплати ПДВ та не сплачують податок на юридичні операції у розмірі 2% (PCC). Проте, ці нюанси слід уточнювати завчасно, і оподаткування залежить від вашої ситуації, наприклад від того, чи сплачуєте всю суму одразу чи розбиваєте на частини.
Оцінюючи прибутковість інвестицій від AMW, слід також пам’ятати про витрати на ремонт, якого часто потребує подібна нерухомість.
Отже, як бачите, ціна є лише одним із факторів, що визначають привабливість пропозицій Агенції військового майна. Для того, щоб оцінити шанси на успішне інвестування, потрібно уважно розглянути кожну таку пропозицію окремо: уважно прочитати оголошення, оцінити стан нерухомості та можливі додаткові витрати. Звичайно, варто також стежити за новими тендерами, що з’являються, щоб не втратити реальних можливостей, які досить часто трапляються в контексті квартир AMW.
Автор: Катерина Пось
