Якщо вас цікавить оренда у Вроцлаві або іншому польському місті, не зайвим буде розібратися у тонкощах законодавства та принципах винаймання житла в цій країні. Наприклад, чи знаєте ви, що таке najem okazjonalny?
Зазвичай, як ми бачимо оренду житла? Ви знаходите гідні варіанти для оренди за допомогою ріелторів чи агенцій, підписуєте угоду із власником, вносите завдаток та орендну плату — та заїжджаєте до винайнятої оселі. Але в Польщі існує не лише стандартна практика оренди житла на визначений термін (чи оренда з відкритою датою виселення), а ще й складніший, проте безпечніший для орендодавців договір najem okazjonalny. Давайте, розберемося трохи, що це таке, які вигоди він пропонує орендодавцю та орендатору, та які документи мають обов’язково бути складені для najem okazjonalny.
Що таке najem okazjonalny?
Наразі в Польщі оренда квартири чи будинку відбувається за трьома варіантами договорів:
1. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony або ж договір оренди житла на визначений термін. В такому договорі чітко вказані терміни оренди, і ані орендар, ані орендодавець не можуть розірвати таку угоду за жодних обставин, крім тих, що вказані в договорі. Зазвичай, вагомою причиною для припинення такого договору є або використання приміщення не за призначенням (наприклад, якщо ви орендували квартиру, але використовуєте її не для життя, а як власний офіс чи склад), або ж якщо санітарні умови житла не відповідають заявлений в договорі (тут все зрозуміло — жити у непристосованому для житла приміщенні буде неможливо).
2. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony, або ж договір оренди із невизначеним терміном — зручний варіант для довготривалої оренди, коли ви, як орендатор, самі ще не знаєте, як надовго залишитеся в країні. Для таких договорів є можливість розірвати угоду за місяць до фактичного її припинення, якщо ви, як власник або орендар повідомите про такий намір один одного у письмовій формі. Іноді для Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony додаткові умови припинення дії контракту можуть бути прописані окремо.
3. Najem okazjonalny, або ж договір нерегулярної оренди — зовсім окрема історія. Перше, він обов’язково має бути в письмовій формі. Друге — для нього передбачений обов’язковий перелік додаткових документів (їх ви можете детально вивчити на сайті Atlant Estates), що закріплюють правила винаймання житла та добрі наміри обох сторін щодо оренди. Цей договір передбачає додатковий захист інтересів орендодавця та зменшує ризики втягнення у довгу та витратну рутину судових процесів. Його можуть підписувати тільки орендодавці-фізичні особи та тільки з орендарями-фізичними особами стосовно житлових приміщень на термін до 10 років.
Але чим тоді відрізняється najem okazjonalny від najmu mieszkania na czas oznaczony?
Ключові відмінності від звичайної оренди Окреслимо головні відмінності, що має najem okazjonalny.
● Обов’язкова письмова форма та нотаріальне затвердження додатків. (таких як:
1) Заява від власника іншої квартири, наприклад, ваших знайомих, про те що ви зможете заїхати на їхню квартиру в разі виселення з орендованої квартири. Якщо у вас немає такої можливості ми можемо надати вам такий документ.
2) Добровільна згода на виселення Dobrowolne poddanie egzekucji, яка засвідчена у нотаріуса. Якщо не розмовляєте польською, ми можемо надати для цього присяжного перекладача.
● Обов’язкове вказання термінів оренди.
● Тільки для житла, що має бути використане за призначенням.
● Для договору najem okazjonalny орендодавець зобов’язаний протягом 14 днів подати повідомлення про оренду до податкової інспекції.
● Najem okazjonalny є формою оренди тільки для фізичних осіб та від фізичних осіб. Для юридичних осіб аналогом є окремий різновид договору оренди, що має назву najem instytucjonalny.
● Кауція, або ж гарантований депозит, що є резервом для орендодавця на випадок нестандартних ситуацій — наприклад, якщо орендар не сплачує рахунки або взагалі зник, чи пошкодив господарське майно – є загальноприйнятою для договору najem okazjonalny.
Документи, що є обов’язковими для najem okazjonalny
Крім стандартного договору оренди для najem okazjonalny обидві сторони мають надати додаткові документи:
● З боку орендодавця — це підтвердження права власності на житло у придатному для передачі орендатору стані.
● З боку орендаря для підписання najem okazjonalny має бути підтвердження альтернативної адреси, куди він може переїхати у випадку, якщо орендодавець вимагатиме звільнити житло. Таке альтернативне житло має знаходитися на території Польщі та бути у відповідному житловому та санітарному стані.
● Також орендар має написати нотаріально затверджену заяву про згоду передати житло власнику на вимогу. Така заява має бути оформлена у вигляді нотаріального акту. Зазвичай, нотаріальне затвердження є платною послугою, та хто буде її сплачувати вирішують орендодавець та орендар особисто.
Чому все більше власників у Вроцлаві обирають саме цей варіант?
Вроцлав останнім часом став однією з найпопулярніших польських локацій для еміграції. Через доволі доступні ціни на оренду житла він конкурує з Варшавою та Краковом та має водночас більш доступну інфраструктуру ніж Лодзь чи Гданськ. Водночас через чималий наплив мігрантів у Польщі зросла й кількість випадків, коли власники житла відверто страждають через ненадійних орендарів: несплата рахунків, нецільове використання житла, зникнення орендарів чи доведення житла до жахливого стану суттєво б’ють по кишені домовласників. Ще однією проблемою стало небажання орендарів покидати житло навіть за умов відвертого порушення договору оренди. І стосується це особливості цивільного законодавства Польщі, що захищає орендарів, особливо з неповнолітніми дітьми, від виселення. Зокрема, за законом орендодавець не має права виселяти орендаторів із дітьми протягом періоду опалення, і цим користуються як орендарі-іноземці, так і самі поляки. Особливо це дається взнаки серед фізичних осіб, що пропонують оренду квартир. А судові процеси щодо примусового виселення таких орендарів за польським законодавством є довгими, клопіткими та витратними. Саме тому najem okazjonalny став гідним рішенням, що пропонує польським орендодавцям додатковий захист їх інтересів.
Ризики або незручності для орендарів: чи вигідна така оренда?
Якщо розглядати з позиції доброчинного та сумлінного орендаря, то najem okazjonalny має не стільки ризики, скільки трохи більше незручностей:
● Зібрати та затвердити документи для оренди для цього типу договорів буде трохи довшою та витратнішою справою.
● Зростають й загальні витрати на перший час оренди, адже потрібно не лише внести орендну плату, а й забезпечити депозит (кауцію).
Водночас якщо ви вчасно сплачуєте житло, використовуєте його за призначенням та поводитеся гідно, najem okazjonalny майже не відрізнятиметься для вас з погляду ризиків від інших типів договорів оренди в Польщі. А найкращою запорукою того, що ви зможете винайняти житло у Вроцлаві за договором najem okazjonalny без ризиків та клопоту буде звернення до надійної агенції нерухомості, що враховує особливості житлових потреб українців у Польщі та специфіку локального ринку нерухомості та оренди. З Atlant Estate, вашою відданою агенцією нерухомості у Вроцлаві, ви можете з легкістю знайти житло та водночас не витрачати час на бюрократію, характерну для підписання najem okazjonalny, адже ми:
● Допоможемо із пошуком житла у Вроцлаві та підберемо надійні та зручні варіанти;
● Візьмемо на себе весь документальний супровід, перемовини з орендодавцями, нотаріальне затвердження;
● Повністю координуватимемо процес укладення договору najem okazjonalny;
● Забезпечимо юридичний супровід та подальшу юридичну підтримку, щоб протягом оренди ви відчували захист, як власник або як орендар житла.
Ми співпрацюємо з орендодавцями з Вроцлава як серед поляків, так і серед українських власників місцевої нерухомості та запрошуємо всіх, хто шукає житло в Польщі на умовах najmu okazjonalnego, чи прагне його здати, до співпраці. Ми допоможемо знайти ідеальних орендарів та орендодавців та забезпечимо повний супровід.
На правах реклами
